سوریهای که فقط برای ثروتمندان ساخته میشود
طرحهای سرمایهگذاری که ۹۰ درصد سوریها توان سکونت در آنها را ندارند
محیالدین عمّوره نوشت:
پرونده بازسازی در سوریه، پس از سقوط نظام اسد، بار دیگر در کانون توجه داخلی و بینالمللی قرار گرفته؛ بهعنوان یکی از بزرگترین چالشهای اقتصادی کشوری که بیش از چهارده سال جنگ را از سر گذرانده است. هیئتهای تجاری و شرکتهای خارجی و عربی به دنبال فرصتهای سرمایهگذاری راهی دمشق شدند و بخش مسکن، بهدلیل گستردگی ویرانی خانهها و زیرساختها و شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن که جنگ برجای گذاشته، در صدر بخشهای موردتوجه قرار گرفت.
همین واقعیت، دولت الشرع را واداشت بازسازی را بهعنوان «اولویت اقتصادی» معرفی کند؛ چنانکه در بازهای کوتاه، مجموعهای از توافقنامهها و تفاهمنامهها با شرکتهایی که سعودی، اماراتی، ایتالیایی و بینالمللی توصیف شدند امضا کرد و از سرمایهگذاریهایی به ارزش میلیاردها دلار، دهها هزار واحد مسکونی، شهرهای جدید، برجهای نوین و مجتمعهای خدماتی یکپارچه سخن گفت.
اما این مسیر بهسادگیِ آرزوهای آغازین نبود. شور و شوقی که با ورود سرمایهگذاران همراه شد، بهسرعت با چالشهای واقعیت سوریه برخورد کرد؛ شماری از شرکتهای علاقهمند ترجیح دادند پیش از تزریق سرمایه واقعی، منتظر روشنشدن چشمانداز امنیتی، حقوقی و اداری بمانند. سرمایهگذاران همچنین از تداوم بوروکراسی، کندی روندهای دولتی و بیثباتی محیط قانونگذاری نگرانی نشان دادند، افزون بر گمانهزنیهایی درباره تلاش برخی صاحبان نفوذ برای اثرگذاری بر تصمیمات سرمایهگذاری یا کسب منافع شخصی از طرحهای مطرحشده. بررسی طرحهای اعلامشده تا میانه سال ۲۰۲۶ نشان میدهد بخش عمده آنها هنوز در مرحله توافقنامه یا نصب سنگ بنا باقی مانده و تنها شماری اندک وارد مرحله اجرای واقعی شدهاند.
با وجود سخنگفتن از سرمایهگذاری سعودی و اماراتی، بررسی دقیقتر نشان میدهد شماری از این شرکتها را در واقع تاجران سوریتباری اداره میکنند که سالها پیش در کشورهای خلیج(فارس) شرکتهای خود را تأسیس کرده یا در آنجا فعالیت داشتهاند، پیش از آنکه از طریق همین نهادها به سرمایهگذاری در سوریه بازگردند؛ واقعیتی که سرمایه سوری در خارج از کشور را یکی از مهمترین محرکهای کنونی سرمایهگذاری عقاری میسازد.
دمشق و حومهاش: نخستین مقصد سرمایه
جای شگفتی نیست که دمشق و حومهاش بیشترین سهم از طرحهای مسکونی اعلامشده را به خود اختصاص دادهاند؛ چرا که پایتخت، قلب اداری و اقتصادی کشوری است که از استقلال تاکنون تمرکزگرایی شدیدی را تجربه کرده، و حومه آن نیز زمینهای گستردهای برای توسعه دارد، در کنار تقاضای بالا برای مسکن ناشی از ویرانیهای جنگ و بازگشت هزاران خانواده. طرحهای مطرحشده میان شهرهای مسکونی جدید، مجتمعهای بسته («کمپاوند»ها)، محلههای «هوشمند» و طرحهای چندمنظورهای که مسکن، تجارت و خدمات را در کنار هم دارند، تنوع یافتهاند؛ همراه با تکیه بر الگوی مشارکت دولتی-خصوصی، به اینصورت که دولت زمین یا تسهیلات نظاممند فراهم میکند و شرکتهای بخش خصوصی مسئول تأمین مالی، توسعه و اجرا هستند.
نام شرکت «ابیات» سعودی برای سرمایهگذاری و توسعه عقاری بهعنوان یکی از حاضرترین شرکتها در بازار تازه سوریه برجسته شد. هرچند این شرکت خود را سرمایهگذاری سعودی معرفی میکند، مالک و مدیر آن، مهندس عمران محمد حسن السلوم، تبعه سوریه است. نخستین گامهای این شرکت از طریق دو طرح و در قالب توافق با وزارت راهوترابری و مسکن برداشته شد که ارزش آنها به یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون دلار آمریکا میرسد.
طرح نخست در حومه قدسیا در نزدیکی دمشق قرار دارد و «ابیات هیلز» (Abyat Hills) نام گرفته؛ مجتمعی مسکونی که بر مساحتی نزدیک به ۳۸۰ هزار متر مربع ساخته میشود و بیش از دو هزار واحد مسکونی شامل ویلا و تاونهاوس، در کنار مدرسه، مرکز تجاری، پارک و زیرساخت یکپارچه را در بر میگیرد؛ مدت اجرای این طرح چهار سال تعیین شده است. طرح دوم با نام «مجتمع شهری نوین» در منطقه البجاع در حومه دمشق، بر مساحتی نزدیک به شش میلیون متر مربع اجرا میشود و شامل حدود بیست هزار واحد مسکونی است؛ مدت اجرای آن هشت سال برآورد شده.
توافقهای مشابهی نیز میان وزارت مسکن و «گروه سرمایهگذاری فرا دریایی» IGO (Investment Group Overseas)، بازوی بینالمللیِ هلدینگ اماراتی «ماج» امضا شده است؛ گروهی که تاجر سوری موفق احمد القداح آن را بنیان گذاشته و ریاست هیئتمدیرهاش را برعهده دارد. او اعلام کرده گروهش قصد دارد بیش از دو میلیارد دلار در طرحهای توسعهای داخل سوریه سرمایهگذاری کند؛ در دمشق، حومه دمشق، حلب، حمص، لاذقیه و زادگاهش درعا، همراه با بررسی امکان ساخت خانههای پیشساخته با قیمتی میان ۶۰ تا ۶۵ هزار دلار.
این گروه با دو سرمایهگذاری اعلامشده وارد بازار شده: نخست، طرح «یعفور ۹۶۳» در منطقه یعفور حومه دمشق که مجتمعی مسکونیِ لوکس است و قیمت شقههایش از حدود ۳۰۰ هزار دلار آغاز میشود و قشر پردرآمد و سرمایهگذاران را هدف قرار داده. طرح دوم نیز با همکاری شرکت اماراتی «اعمار العقاریه» در همان منطقه یعفور اجرا میشود و هدفش از سرگیری کار در طرح «دروازه هشتم» است که سالها متوقف مانده بود.
در کنار این طرحهای عظیم، طرحهای کوچکتری نیز پدیدار شدهاند؛ از جمله طرح «جیران هومز» در منطقه صبّوره حومه دمشق که نه ساختمان و ۱۵۶ واحد مسکونی با متراژهای گوناگون را در بر میگیرد و در نزدیکی اتوبان بیروت واقع شده. قیمت هر متر مربع میان ۱۰۵۰ تا ۱۱۵۰ دلار در نوسان است و برنامه تحویل طرح ظرف ۲۴ ماه پیشبینی شده. این طرح بهعنوان «الگویی برای مسکن خانوادگی با هزینه متوسط، در مقایسه با مجتمعهای لوکس» معرفی میشود، هرچند قیمتهای آن با توجه به سطح درآمد کنونی، همچنان برای بیشتر سوریها بالا بهشمار میرود. این طرح را عاطف نعنوع، مدیرعامل و بنیانگذار «تیم داوطلبانه ملهم» اعلام کرده که بهعنوان سازمانی انساندوستانه و غیرانتفاعی طبقهبندی میشود و پیشتر در ساخت روستاهای مسکونی برای اسکان خانوادههای آسیبدیده و آواره در شمال سوریه فعالیت داشته است.
اما طرحی که بیشترین توجه رسانهای را به خود جلب کرد، «برجهای دمشق» بود که دولت آن را در قالب مجموعهای از تفاهمنامههای سرمایهگذاری اعلام کرد. این طرح بیش از ۲۰ هزار واحد مسکونی را در بیش از ۶۰ برج در بر میگیرد، از جمله چهار برج ۴۵ طبقه، در کنار هتل، مرکز تجاری، مدرسه، مراکز بهداشتی و ورزشی و فضای سبز. ارزش سرمایهگذاری اعلامشده نزدیک به ۲.۵ میلیارد یورو است و اجرای آن با مشارکت شرکت ایتالیایی «اوباکو» و شرکت سوری «یوباکو»، با همکاری وزارت راهوترابری و مسکن و مؤسسه عمومی مسکن انجام میشود.
در همین راستا، دولت طرح «مرکز مالی دمشق» را با همکاری شرکت «سوریه هلدینگ» اعلام کرد؛ طرحی که در منطقه البرامکه دمشق واقع است و مساحتی نزدیک به ۲۴۰ هزار متر مربع را در بر میگیرد و شامل شش برج چندمنظوره است، از جمله برجی گردشگری که بلندترین برج دمشق خواهد بود، دو برج مسکونی با حدود ۵۵۰ واحد مسکونی، و سه برج مالی-تجاری، بیش از هزار دفتر کار، و پارکینگی با ظرفیت نزدیک به ۲۵۰۰ خودرو؛ با پیشبینی ایجاد نزدیک به ۱۵ هزار فرصت شغلی مستقیم طی دوره اجرا و بهرهبرداری. کار اجرایی این طرح رسماً از ماه ژوئن امسال آغاز شده است. همچنین طرحهای بزرگی چون «ماروتا سیتی» و «باسیلیا سیتی» وجود دارند که کار روی آنها از دوران نظام پیشین آغاز شده، اما اجرا و جذب سرمایهگذار در آنها همچنان ادامه دارد.
حلب… دومین شهر روی نقشه سرمایهگذاری
اگر دمشق مرکز سرمایهگذاریهای خصوصی بهشمار میرود، حلب امروز محور طرحهای توسعه شهری آینده است. شهری که پیش از جنگ رگ حیاتی تجارت سوریه بود، ویرانی گستردهای در محلههای مسکونی و صنعتیاش تجربه کرد؛ همین امر دولت را واداشت طرح تفصیلی جدیدی با عنوان «حلب بزرگ» تدوین کند که هدفش بازترسیم نقشه شهری این شهر و پاسخگویی به رشد جمعیت در دهههای آینده است. این طرح بر گشایش مناطق توسعه جدید در شرق و غرب شهر، اتصال آنها به محورهای بینالمللی جادهای، و تدوین طرحهای تفصیلی نوین برای تعیین نسبتهای ساختوساز، ارتفاع ساختمانها و کاربری زمینها استوار است؛ بهگونهای که محیطی جذابتر برای سرمایهگذاریها فراهم شود. مرحله نخست این طرح، مناطق جاده فرودگاه و السکری در شرق، و خان العسل و الراشدین چهار و پنج در غرب را در بر میگیرد، همراه با توسعه مناطق تفصیلی جدید و صدور تدریجی پروانه ساخت. استانداری حلب همچنین پلتفرمی دیجیتال با عنوان «در حلب سرمایهگذاری کن» راهاندازی کرده که طرحهای آماده سرمایهگذاری از جمله چند منطقه توسعه مانند داره عزه ۱ و ۲، عنجاره، بابنس، الحیدریه و طرحی در جاده بینالمللی حلب-دمشق را از طریق آن معرفی کرده است.
همزمان با این طرح تفصیلی، حلب شاهد راهاندازی چند طرح مسکونی خصوصی نیز بوده که برجستهترینشان «ضاحیه نسائم حلب» است؛ مجتمعی مسکونی-گردشگری در منطقه اورم الکبری در حومه غربی حلب. این طرح بر مساحتی نزدیک به ۸۹ هزار متر مربع گسترده شده و شامل ۱۲۵ قطعه زمین با متراژهایی میان ۵۰۰ تا ۹۰۰ متر مربع است که برای ساخت ویلا و استراحتگاه در قالب یک مجتمع مسکونی بسته (کمپاوند) اختصاص یافته. «ضاحیه زمزم» نیز برای سکونت و ییلاق در منطقه الشهباء الجدیده، شامل ویلاهایی با متراژ ۷۰۰ تا ۱۳۰۰ متر مربع، همراه با زیرساخت یکپارچه، مرکز خرید، مسجد و نگهبانی شبانهروزی است، با سیستم اقساطی که با پیشپرداخت ۳۰ درصدی آغاز میشود. شهر حلب همچنین شاهد اجرای طرحهای دیگری چون «هایلند» است که بر الگوی مجتمعهای مسکونی کمتراکم تکیه دارد و بیشتر مساحتش به پارک و فضای باز اختصاص یافته، و «الماسه» واقع در اتوبان حلب-دمشق، افزون بر طرح مسکونی «کفر حمره» که سامانههای انرژی جایگزین بهکار میگیرد و تحویل آن در سال ۲۰۲۷ هدفگذاری شده است.
سرمایهگذاریهایی به ارزش میلیاردها دلار، اما آیا کافی است؟
بیتردید آنچه از آغاز مرحله انتقالی اعلام شده، بزرگترین موج سرمایهگذاری ای است که سوریه طی سالیان دراز شاهدش بوده و بازتابدهنده تمایل دولت انتقالی به استفاده از بخش ساختوساز و مسکن بهعنوان موتور بازسازی اقتصادی و جذب سرمایه است. اما در مقابل، سنجش موفقیت این مرحله نه با شمار توافقنامههای امضاشده یا کنفرانسهای سرمایهگذاری، بلکه با آنچه در عمل تحقق مییابد صورت میگیرد. آزمون واقعی از آنجا آغاز میشود که طرحها به ساختمان، تفاهمنامهها به قرارداد اجرایی، و اعلامیهها به مسکنی برای پذیرش ساکنان بدل شوند. آمار رسمی نشان میدهد ارزش طرحهای مسکونی و شهری اعلامشده در دمشق، حومه دمشق و حلب به چندین میلیارد دلار میرسد، در حالیکه سایر استانها همچنان طرحهای محدودی دارند یا تنها به بازسازی مساکن دولتی و ارائه طرحهای تفصیلی اولیه بسنده کردهاند. این سرمایهگذاریها چند پرسش کلیدی برمیانگیزند: جزئیات قراردادهای مالی مشارکت چیست؟ نسبت تقسیم سود میان بخش دولتی و خصوصی کدام است؟ مطالعات توجیه اقتصادی و سازوکارهای نهایی قیمتگذاری واحدهای مسکونی چگونهاند؟
عمار یوسف، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی، بر این باور است که آنچه امروز تحت عنوان طرحهای مسکونی و قراردادهای سرمایهگذاری تبلیغ میشود، در بیشتر موارد همچنان در چارچوب تفاهمنامه و تبلیغات رسانهای باقی مانده و اجرای واقعی در زمین رخ نداده است. به گفته او، وضعیت حقوقی زمینها هنوز تعیینتکلیف نشده، پروندههای مالکیت و سازوکار انتقال آنها به شرکتها هنوز به سرانجام نرسیده، و شفافیت کافی درباره ماهیت قراردادها و شرایط سرمایهگذاری وجود ندارد. او میافزاید تاکنون هیچ نشانه واقعیای از آغاز طرحهای شهری یکپارچه دیده نمیشود و آنچه در رسانهها بهنمایش گذاشته میشود، در برخی موارد تنها به کارهای مقدماتی مانند خاکبرداری یا جابهجایی چند دستگاه محدود میشود که سپس تصویربرداری و بهعنوان آغاز بازسازی معرفی میگردد. یوسف در ادامه میگوید: «بحران مسکن در سوریه مسئلهای قدیمی و مزمن است که سالهای جنگ آن را بهشدت تشدید کرد؛ در مراحل پیشین با روشهای گوناگون از جمله توسعه شهری و سکونتگاههای غیررسمی (عشوائیات) مدیریت میشد.
طرحهایی که قیمت متر مربع در آنها به دو تا دو و نیم هزار دلار میرسد را نمیتوان بخشی از راهحل بحران مسکن یا نقشه راه بازسازی دانست، چرا که از توان مالی اکثریت شهروندان سوری فراتر میرود.»
یوسف بر این نظر است که این طرحها، حتی در صورت اجرا، «بیشتر ویژه نخبگان و ثروتمندان، یا برخی مهاجران و سودجویان جنگ و بحراناند، نه بخشی از برنامهای جامع برای پاسخگویی به نیاز مسکن اکثریت جمعیت.» به باور این کارشناس، سوریه به «بازسازی واقعی و طرحهای مسکن ارزانقیمت و شفاف نیاز دارد، نه وعدههای رسانهای و طرحهای پرهزینهای که ابعاد حقوقی و اجراییشان تا امروز روشن نشده است.»
این طرحها به سود چه کسانی است؟
پرسشی که بیش از هر چیز در محافل اقتصادی مطرح میشود، به شمار برجها یا ارزش سرمایهگذاریها مربوط نیست، بلکه به اینکه کدام قشر توان خرید این مسکنها را خواهد داشت. بیشتر طرحهای خصوصی اعلامشده تاکنون بهسمت مجتمعهای مسکونی بسته، ویلا یا آپارتمانهای با مشخصات بالا گرایش دارند؛ طرحهایی که نیازمند قدرت خرید بالاییاند که پس از سالها جنگ و فروپاشی اقتصادی برای اکثریت سوریها فراهم نیست. برآوردهای سازمان ملل نشان میدهد بیش از ۱۵.۶ میلیون سوری در سال ۲۰۲۶ به کمکهای بشردوستانه نیاز دارند که میلیونها نفر از آنان فاقد مسکن مناسباند. همچنین نزدیک به ۸۹ درصد خانهها آسیبهای گوناگون دیدهاند و حدود ۱۷ درصد بهطور کامل ویران شدهاند، در حالیکه بیش از ۱.۲ میلیون نفر همچنان در اردوگاهها زندگی میکنند؛ همین وضعیت باعث شده بخش مسکن همزمان فرصتی سرمایهگذاری عظیم و نیازی انسانی فوری و غیرقابلتأخیر بهشمار رود.
معمار عمار عزّوز نیز در سخنانی درباره وضعیت سوریه و بهطور خاص همین طرحها میگوید: «امروز در سوریه جهانهای موازی شکل میگیرد: میان طبقه متوسط و فقرا در شهرها و روستاها، و قشر کوچک ثروتمندان. اما طرحهای سرمایهگذاری معماری جدید بر قشر ثروتمند متمرکزند و کسانی که بیشترین نیاز را به مسکن و زندگی شرافتمندانه دارند و خانههای خود را در سالهای جنگ از دست دادهاند، در آنها به حاشیه رانده میشوند.»
به باور عزّوز، این طرحهای عمرانی و معماریِ «براق»، شکاف اجتماعی میان جوامع سوری را تعمیق میبخشند و «خطری بزرگ در ایجاد شهرهایی ناعادلانه از نظر مکانی بهشمار میروند؛ شهرهایی که فقرا در آنها بیشازپیش به حاشیه رانده میشوند. این طرحها در شرایطی که ما بیش از هر زمان دیگری به عدالت مکانی نیاز داریم، به شکلگیری نظامهایی از بیعدالتی مکانی و اجتماعی میانجامند.»
عزّوز میپرسد: «آیا خانوادهای از محلههای التضامن، بابا عمرو، جوبر یا داریا و کرم الزیتون میتواند صاحب آپارتمانی در ابیات هیلز شود؟ این شهرها و طرحها از آنِ کیست؟ عدالت در آینده سوریهای که امروز از خاکستر خود برمیخیزد، کجاست؟»
در تازهترین گزارش کمیته نجات بینالمللی نیز هشدار داده شده که میلیونها سوری بازگشته با کمبود شدید خدمات پایه روبهرویند، در شرایطی که تأمین مالی ضعیف است و روند بازسازی کند پیش میرود. این گزارش نشان میدهد بیش از ۳.۵ میلیون سوری، از جمله ۱.۶ میلیون پناهجوی بازگشته از خارج و ۱.۹ میلیون آواره داخلی، از دسامبر ۲۰۲۴ تاکنون به مناطق اصلی خود بازگشتهاند. بر پایه این گزارش، از هر ده بازگشته، نه نفر به مناطقی رسیدهاند که خدمات پایه از جمله آب، برق، درمان و آموزش در آنها کمبود دارد. وضعیت مسکن نیز چندان بهتر نیست؛ بیش از دوسوم بازگشتگان در خانههای آسیبدیده یا ناایمن زندگی میکنند، در حالیکه حمایت اختصاصیافته برای بازسازی بهشدت محدود است.
چالشهای دیگر پیشروی سرمایهگذاری
چالشهای پیشروی سرمایهگذاری مسکونی در سوریه تنها به تأمین مالی یا قدرت خرید محدود نمیشود، بلکه به مسائل مالکیت عقاری و حقوق ساکنان محلی نیز کشیده میشود؛ پروندههایی که میتوانند به یکی از مهمترین آزمونهای مرحله پیشرو بدل شوند. در چند منطقه که شاهد طرحهای سرمایهگذاری بزرگ هستند، اعتراضها و مخالفتهای اهالی نسبت به شیوه اجرای این طرحها آغاز شده؛ بهویژه در حومه غربی دمشق، جایی که ساکنان مناطقی چون یعفور و الصبّوره تصمیمات مصادره و اقدامات تصرف زمین را نمیپذیرند و شوراهای محلی را به فقدان شفافیت و نادیدهگرفتن حقوق مالکان اصلی متهم میکنند. معترضان بر این باورند که رونق سرمایهگذاری در منطقه، همراه با طرحهای مسکونی لوکس، به بهای حقوق ملکی آنان تمام میشود، در حالیکه نگرانی وجود دارد که روندهای سازماندهی شهری به ابزاری برای بازتوزیع مالکیت به سود سرمایهگذاران، بیش از ساکنان، بدل شود.
این اعتراضها تنها به طرحهای جدید محدود نمیشود، بلکه به طرحهایی نیز کشیده میشود که در دوران نظام پیشین آغاز شدند و پیامدهای حقوقی و اجتماعیشان همچنان تا امروز ادامه دارد. در مناطق طرحهای «ماروتا سیتی» و «باسیلیا سیتی»، شماری از اهالی همچنان اعتراضاتی برای مطالبه جبران خسارتهای ناشی از سیاستهای مصادره و تخلیهای که طی سالهای گذشته اجرا شد، سازمان میدهند. با وجود آنکه استانداری دمشق در ششم می ۲۰۲۶ مجموعهای از اقدامات را برای رسیدگی به پروندههای معلق در این دو منطقه اعلام کرد و تأکید نمود هدفش تضمین حقوق اهالی و جبران خسارت آسیبدیدگان است، اعتراضها متوقف نشده؛ نشانهای بر تداوم شکاف اعتماد میان ساکنان و نهادهای رسمی، و بر اینکه حلوفصل نزاعهای عقاری همچنان شرط اساسی موفقیت هر روند بازسازی و جذب سرمایهگذاریهای بلندمدت خواهد بود.
پس با وجود این حجم از اعلامیههای طرحهای مسکونی، آیا این پروژههای تجملی واقعاً میتوانند بحران مسکن سوریه را حل کنند؟ آیا ۹۰ درصد از مردم سوریه که زیر خط فقر زندگی میکنند، توان خرید یا سکونت در این آپارتمانها را دارند؟ چرا هیچیک از طرحهای مسکونی اعلامشده یا تبلیغشده از سوی دولت، این افراد را در نظر نگرفته است؟ یا شاید نقش آنان تنها به کارگری روزمزد در کارگاههای ساخت خانههای ثروتمندان محدود خواهد شد، پس از آنکه سالهای جنگ آنان را از پا درآورده و کاملاً بیسرپناه، یا دستکم بیبهره از سرپناهی شرافتمندانه، رها کرده است!
منبع: الجمهوریه نت
